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        【環球報資訊】王曉松:新城控股聚焦雙輪驅動 商業運營收入首超百億

        時間:2023-05-05 12:01:12    來源:愛的精靈a    

        同時,據不完全統計,目前港股上市房企中,僅剩下7家保住了公開信用,新城發展即位于其中一席。這也意味著新城握住了通往行業下半場的船票。


        【資料圖】

        村上春樹在《海邊的卡夫卡》中曾言:“當你穿越了暴風雨,你就不再是原來的那個人。”企業發展亦如是。穿越不平凡的2022年,新城控股(601155.SH,簡稱“新城”)的前路越發清晰。

        新城財報顯示,2022年,公司實現營業收入1154.57億元,實現歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元,扣非歸母凈利潤7.27億元。

        地產行業深度調整,新城能保持盈利,源于培育多年的商業業務已帶來顯性回報。2022年,其商業運營總收入首超百億。物業出租及管理業務貢獻了近67億元的毛利。

        同時,據不完全統計,目前港股上市房企中,僅剩下7家保住了公開信用,新城發展即位于其中一席。這也意味著新城握住了通往行業下半場的船票。

        千帆過盡,新城不敢自滿和放松。這家以駱駝為精神圖騰的企業,思考得更多的是未來發展。在2022財年業績會上,新城董事長王曉松首次公開提出對標另類投資巨頭博楓資產的構想。

        01雙輪驅動

        2022年,地產行業不景氣,房企虧損面繼續擴大。在A股和港股上市內房企中,有40家房企陷入稅后凈虧損,虧損合計超過1700億元。

        新城亦難逃行業大勢的影響。2022年,新城計提存貨跌價準備59.66億元,影響了凈利潤。2021年,其已計提存貨跌價準備48.5億元。

        在2022財年業績會上,新城控股董事長王曉松表示:“在過去兩年資產價格下跌的過程中,我們在財務報表里已充分釋放了相關的風險。”未來,新城或將輕裝上陣。

        同時,在地產下行期,新城雙輪驅動的戰略逐漸發揮優勢。高毛利的商業業務,均衡了公司的盈利能力。

        截至3月25日,公司開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到198座,進駐全國141個城市。截至2022年末,吾悅廣場開業面積近1320萬平方米,出租率達95%。

        2022年內,其商業運營總收入達到100.06億元,同比增長16%;物業出租及管理業務,實現不含稅收入超92億元,毛利率高達72.6%,最終貢獻毛利67億元,占公司總毛利由上一年的17%提升至29%。

        自2021年以來,新城的商業持續性經營收入持續大幅超過當期利息支出。2022年年報顯示,該比例為1.64倍。

        新城管理層在業績會上稱,2022年內,所有在營的吾悅廣場均發生過品牌閉店的情況。在此背景下,吾悅廣場仍彰顯韌性。2022年,吾悅廣場的年客流總量達到10.73億人次,同比增長了1%;銷售總額652億元,同比增長14%;會員總數為2071萬人,增長了37%。

        新城管理層在業績會上表示,2023年,公司計劃實現商業運營總收入110億元,計劃新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

        02輕重并舉

        新城在商業地產領域已走過14年,完成近200座吾悅廣場的全國化布局。關于新城的未來,掌門人王曉松還有更多、更新的構想。

        “吾悅廣場推行輕重并舉的商業模式已有所成效。”王曉松在業績會上表示,截止2022年末,新城已布局的194座吾悅廣場中,有37座為輕資產。

        他舉例道,2021年12月,新城在宿遷泗陽簽約了一個輕資產商業項目。該項目于2022年9月重新開業。新城接手后,商場的出租率由此前的26%提升至100%,當年實現商業運營總收入3400萬元。

        截止2022年末,新城吾悅廣場合作品牌鋪位共計2.8萬家,合作的品牌總數達1.1萬個,其中聯發品牌為57個,標桿品牌達53個。

        在2022財年業績會上,新城高級副總裁、CFO管有冬將公司發展商業輕資產的優勢總結為三個方面。

        一是先發優勢,“新城已拉開了布局,在全國范圍內所有值得深耕的區域里面都擁有了團隊,積累了政府、項目以及供應商資源”。

        二是擁有一支具備資源統籌及管理能力的商業團隊,“這兩年公司一直把核心人才的保留作為重要考核指標”。

        三是守住了公開信用,“我們看到市場上大部分的資金方以及業主方都有這方面的訴求”。

        伴隨著商業地產進入存量時代,新城亦更加強調“深度運營”的理念。“這要求我們由空間運營轉變為用戶運營,由招商思維轉變為經營思維,最終提高商場坪效和銷售額,實現與租戶的共贏。”王曉松稱。

        今年3月,國家發改委和證監會發布通知稱,支持商業地產REITs的申報,這意味著國內商業地產即將打通“投融建管退”的閉環。種種變化,讓新城思考未來的發展模式。

        “未來房地產行業的資金方、運營方、土地方和建造方的角色將分開。”王曉松稱,近兩年新城內部一直在研究搭建資管平臺,“現在國內的環境已經剛好到了做這件事的節點”。

        新城已提出“3+1+N”的戰略,即夯實商業管理、地產開發、物業服務三大板塊,建立資管平臺,發展吾盛能源、康養服務等消費服務業務。2023年,將是新城大資管戰略落地的元年。

        03突破性融資

        2022年是房地產業風險出清的一年。新城控股恪守財務紀律,確保現金流安全。

        截至2022年底,新城在手現金余額315億元,經營性現金流凈額為145億元,經營性現金流連續五年為正。

        2022年,公司整體平均融資成本微降至6.52%;期末融資余額為712.7億元,同比壓降185.97億元,有息負債水平保持低位;此外,合聯營權益有息負債大幅降至60.62億元,半年內壓降30.82億元。

        在償債方面,新城堅守底線思維,2022年償還境內外公開市場債券近128億元,這讓其收獲了監管機構和資本市場的認可。同時,新城在融資端多次突破,收獲增量資金。

        在債券融資方面,2022年5月,新城通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風險緩釋憑證,成功發行10億元中期票據;去年6月,新城環球發行1億美元的優先綠色票據,為彼時房企首筆無增信措施的美元債;去年9月和12月,在中債增全額擔保支持下,分別發行10億元和20億元中期票據,票面利率分別為3.28%和4.30%,處于近年來發債最低利率水平;去年12月,公司150億元中票注冊額度獲批,同時獲得多家銀行意向授信額度支持。

        在股權融資方面,新城已提出募資總額不超過80億元的A股定增計劃,其中24億可用于補充流動資金,其他部分將投向公司的在建項目。該計劃已于今年3月13日通過了董事會的審議,于3月29日通過了股東大會的審議,后續將上報至交易所申請注冊。

        此外,商業地產REITs已放開申報,新城有機會獲得更多融資,并優化吾悅廣場的估值體系。

        新城管理層在業績會上稱,今年將加強內部融資管理體系的建設和外部融資結構性的破局,獲取股權類的資金和長期的資金。

        4月3日,新城發展在電話會上稱,預計后續能夠以吾悅廣場TOD資產為抵押,獲得超400億元的有抵押融資,可覆蓋超過200億元的境內外債券到期及回售兌付。4月4日,新城2026年到期美元債創2個月最大漲幅。

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