世界新動態：阿里一跺腳，杭州房價就震動？

來源 | 鹽財經

【資料圖】

撰文 | 寇大庸

杭州西郊未來科技城的房市，因阿里巴巴裁員的傳聞而“震動”。

阿里巴巴通過微博回應傳言不實，并表示2023年會新招聘1.5萬名員工。阿里云則表示，此次阿里云“優化”的總體比例約為7%，是正常的組織崗位和人員優化。

話雖如此，但人們發現，阿里巴巴總部所在地未來科技城，卻在近期頻頻傳出房價下跌、業主打折出售房源的消息，引起了不小的震動。

怎么回事？

千禧年以后，以互聯網為代表的科技企業高歌猛進，造就了一批極具購買力的大廠程序員群體，大廠所在地也成為黃金地段，形成了“大廠房”的獨特景觀。

然而近幾年，互聯網公司業績震蕩，互聯網行業的造富神話漸漸褪色。那些曾經被大廠撐起來的地段和樓盤，是否會因為互聯網潮水退卻而退潮呢？

所謂“名企小波動，板塊大震動”，實際上并不準確。

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“一個阿里哪有那么厲害”

在阿里巴巴裁員傳聞蔓延之際，有網友發帖稱，未來科技城附近一套陽光城未來悅MAX的房源以3.5萬元/平米的價格出售，相較于6.5萬元/平米的購入價幾近“腰斬”。

不過，隨后《華夏時報》報道稱，這套房源之所以低價成交，是買賣雙方故意做低的結果，實際的成交價格在5.7萬元左右，與該小區的均價接近。

但是，焦慮的心情難以立刻得到緩解，畢竟，未來科技城板塊的樓盤價格確在緩緩下降。

在貝殼網上搜索未來科技城板塊的房源，會發現，大部分掛牌房源在最近一年內屢屢降價。

2022年（上）-2023年（下）未來悅125平米的戶型交易價格變化/圖源：貝殼網

比如，一套位于合景映月臺小區的三房兩廳房源，起初標記495萬，從去年末開始先后降價4次，已降至418萬。

另一套從2020年起掛牌的嘉桂軒房源的變動，反映了當地房價的走勢。

這套房子在2020-2021年間不斷漲價，從480萬漲至550萬，但卻在今年3月一次性降價50萬，回到原點。

類似的情況在未來科技城板塊的樓盤中屢見不鮮，當地大多數房源都有不同程度的降價，降幅從數十萬至上百萬不等。

至于當地房價下跌與阿里巴巴的裁員傳聞有多大關系，中介們則是眾說紛紜，并無統一意見。

有中介認為阿里巴巴的裁員傳聞，在短期內對未來科技城的房價造成了影響，“至少影響了業主們的心理”。

更多的中介則表示，阿里巴巴對當地房價的影響有限，“一個阿里哪有這么厲害”，且尚未聽說阿里員工被裁甩賣房子的消息。

事實上，未來科技城的房價不是從最近才開始跌的，當地房價陰跌的進程已經持續了兩三年。一名中介對鹽財經表示，未來科技城的房價在2021年一度高達8萬元/平米，如今已經回落至4萬元/平米左右，區位較好的優質樓盤，諸如“未來三兄弟”（陽光城未來悅、東原印未來、中南樾府），還能維持在5萬多元/平米。

一位鏈家中介告訴鹽財經，現在正是“撿漏的好時機”，他以位于未來科技城中軸線上的合景映月臺小區為例，“目前的房價已經接近購入底價”。

但房價下跌，不獨是未來科技城板塊的現象。從宏觀來看，未來科技城的房價走勢與杭州樓市的整體低迷形勢并無二致。

自從2020年宏觀調控政策進一步收緊之后，全國各個城市的樓市都不同程度地進入下行狀態。

杭州也不例外，除了房價下跌外，二手房年成交量從2020年的10.3萬套下跌至2022年的5.3萬套，是2016年以來的新低。

所謂“萬人搖號”的盛況已不再，相反，為了促進新房銷售，杭州一樓盤近日還展開了“買房送黃金”的促銷活動，最高可送2斤黃金，抵價四十多萬元。

因此，若說未來科技城房價因阿里巴巴裁員而“閃崩”，不免有夸大之嫌，但阿里巴巴裁員的傳聞之所以震動未來科技城，其實反映了人們對當地房價沒有起色的某種擔心和關心。

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“大廠房”效應幾何

在互聯網行業高歌猛進之時，互聯網大廠的員工是收入最高的群體之一。

當這些大廠遷移至一些新區、園區之時，這些員工也跟過去租房、購房，促成了當地房價的高漲，從而出現了“大廠房”的說法。

然而，如今，互聯網行業的高速發展期已經過去，大廠們陷入業績下滑、降本增效、裁撤員工的下行趨勢之中。

當互聯網行業的“造富神話”不再，員工們也相應地降低了生活預期，購房需求和意愿也逐漸萎縮。

這是否意味著樓市的“大廠房”效應不再發揮作用？

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉對記者分析道，從房地產市場的角度來說，名企入駐對于板塊確實會有立竿見影的影響，特別是一些規模大、效益好的名企入駐，馬上就會帶來地緣性的居住需求，給板塊的房價和租金帶來正向的效應。

一般來說，這種正向效應在一些板塊初興時表現得較為明顯，阿里巴巴與未來科技城就是一個很好的例子。

未來科技城位于杭州最西邊，離杭州市區有30公里的路程。

雖然地處偏遠，但未來科技城設立之初便被寄予“創新極核”的厚望，以電子信息、生物制藥、新能源等高新技術產業為核心，被定位為杭州市的“第三中心”。

2013年，未來科技城建立不過兩年，當時的房價約為8000元/平米。

當年，阿里巴巴將總部遷入，除了帶來2萬名高薪員工外，還促進了未來科技城的科技企業集聚進程，隨著一批批高新技術企業入駐，未來科技城的板塊熱度逐漸上升。

隨之而來的，便是當地樓市的上漲。

從2013年開始，未來科技城的房價以每年6000元/平米的漲幅爬升，直至2021年達至高峰的8萬元/平米。

類似的“大廠房”效應在全國各地上演，北京海淀、深圳南山都屬此列。

相比較，這些城市的集群效應，名企帶動片區發展的突出例子，當屬華為與東莞松山湖之間的關系。

談到松山湖，人們首先想到的便是華為。

2018年，總建筑面積約為126萬平米的華為溪流背坡村迎來了第一批華為員工，與未來科技城的情況類似，華為的入駐，帶來了一批具有高消費能力的群體，提升了當地租房、購房市場熱度。

高收入群體的涌入，只是房價上漲的短期因素。華為入駐的最大價值，在于提升了松山湖的地段價值。

華為的到來吸引了一批上下游產業鏈企業入駐，推動了整個松山湖地區的高新技術產業鏈的發展。

為了匹配高新技術企業的發展需要，東莞也將諸如松山湖中心小學、東莞中學等優質辦學資源投放至此，并傾心打造松湖煙雨、松湖花海等旅游資源，提高松山湖的配套設施質量和人才吸引能力，從而形成發展的良性循環。

發展至今，松山湖已經吸引了包括大疆、中集集團、宇龍通訊在內的一系列知名企業，形成了以電子信息、機器人及高端裝備制造、生物技術、新能源等產業為核心的創新產業集群， 2022年，松山湖的GDP總量位于東莞市第二，增速位于全市第一，成為東莞重要的經濟增長引擎。

華為入駐、高新技術產業集群形成氣候之后，松山湖的房價便開始進入上漲周期，從2019年的3萬元/平米上漲至2021年的6萬元/平米，短短三年內漲幅翻番。

大廠促進板塊繁榮，進而帶動房價上漲，這便是大廠之于初興板塊的重要意義所在。

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從偏利到共生

一般而言，巨頭的影響往往發生在板塊初興之時，隨著板塊成熟，企業對當地的房價影響便會逐漸下降。

肖文曉對鹽財經表示，名企與片區的強關聯的變化，一般在企業入駐的早期或者搬離的時候會體現的比較明顯，而中期會比較穩定。

學者潘家棟與韓沈超在一篇《錨企業與科技新城共生模式研究》的論文中，以阿里巴巴和杭州未來城為對象，討論了名企與板塊之間的共生關系。

他們在研究中指出，阿里巴巴在剛入駐未來科技城時，起到了吸引創新要素聚集，衍生中小創新企業，提升未來科技城競爭力的作用，隨著片區成熟后，未來科技城則開始反哺阿里巴巴的發展，在商業配套、交通運輸、產業政策方面提供助力。

此時，阿里巴巴與杭州未來科技城之間的關系逐漸由偏利共生轉向互利共生，也就是不再是單方面的輸血，而是互利共贏的關系。

因此，名企撤離或規模縮減對房價的影響，關鍵在于“需求流失以后，有沒有新的需求接力。如果房子本身就供不應求，其實少一點需求，對市場也不會有太大的影響”，肖文曉對鹽財經表示。

回看此次未來科技城的房價異動，客觀上，阿里巴巴的員工規模的確在縮減。

根據其財報數據顯示，整個2022年，阿里巴巴的員工人數減少了約1.9萬人，今年一季度又再次削減4524人。

但是，阿里巴巴的員工分散于全國各地，人員縮減對單一片區的影響微乎其微，且市場有充分的時間吸收這些變化造成的波動。

因此，很難說這種體量的變動能夠對一區一地的房產市場產生什么顛覆性的影響，即使存在某些突出個例，更多的只是造成業主們心理上的恐慌。

更重要的是，時至今日，未來科技城已經成為十分成熟的片區，當中落戶有超過2.5萬家企業，國家高新技術企業就有460家，除阿里巴巴外，不乏字節跳動、OPPO、vivo等知名企業。

換句話說，未來科技城自身具備足夠的經濟韌勁和吸引力，抵消單一企業變動造成的影響。

歸根到底，房價漲跌變動背后的實質，反映的是板塊的經濟實力。

結合杭州乃至全國的房地產形勢來看，未來科技城的房價下降其實并無特殊性，這是在“房住不炒”等宏觀調控加之市場供大于求、消費者購買力下降等諸多因素共同作用的普遍現象。

所謂的”大廠房”對房價變動的影響，也應該放置在更宏觀的經濟層面來看待。